Новость

фото новости

«Требуется ли нотариальное удостоверение договора, по которому объект недвижимости приобретается в долевую собственность?»

В соответствии со  статьей 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена.

Нотариальное удостоверение сделок обязательно:

в случаях, указанных в законе;

в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

Если нотариальное удостоверение сделки является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.

Порядок осуществления государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества установлен Федеральным законом от 13 июля 2015  N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее-Закон о регистрации).

В соответствии со статьями 42 и 54 Закона о регистрации нотариальному удостоверению подлежат следующие сделки:

- сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 "О статусе столицы Российской Федерации" (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона), а также договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями (ч.1 ст.42);

- сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным (ч.2 ст.54).

Использования семейно-правовых договоров в тандеме с гражданско-правовыми сделками имеет широкое распространение на практике.

В  соответствии с пунктом 1 статьи 34 Семейного кодекса Российской Федерации (далее-СК РФ) имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. Установленный законом режим совместной собственности может быть изменен лишь брачным договором.

Супруги, приобретая в общую долевую собственность объект недвижимого имущества, устанавливают режим долевой собственности на приобретаемый объект недвижимости. Таким образом, такой договор купли-продажи имеет признаки брачного договора. В соответствии с пунктом 2 статьи 41 СК РФ брачный договор заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению.

Семейно-правовые договоры могут быть также элементами смешанных договоров (ст. 421 ГК РФ), например, в случае, когда супруги при покупке жилья устанавливают режим долевой, а не совместной собственности. Согласно пункту 2 статьи 38 СК РФ, такая сделка подлежит нотариальному удостоверению.

В соответствии со статьей 55 Основ законодательства  Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 N 4462-1, нотариус обязан в течение рабочего дня подать в электронном виде сведения об удостоверенной им сделке с недвижимостью в Росреестр.  При этом если стороны удостоверяемого договора захотят подать заявление на государственную регистрацию самостоятельно, они могут отказаться от подачи документов нотариусом. Оплачивается только заверение у нотариуса, дополнительно платить за услуги по передаче документов в Росреестр не придется.

В том случае, если по независящим от нотариуса причинам он не сможет подать электронные документы в Росреестр, их бумажную версию ему необходимо подать не позднее 2 рабочих дней со дня удостоверения договора, а в случае, если такой срок определен сторонами в договоре, не позднее 2 рабочих дней по истечении такого срока, в регистрирующий орган.

Поданные нотариусом в электронном виде документы Росреестр должен зарегистрировать в течение одного рабочего дня, следующего за днем поступления соответствующих документов

                                                            Чамыян А.Х., начальник Западного отдела

Управления Росреестра по Республике Тыва